Suất ngoại giao của bất động sản là gì?

Tại một sàn bất động sản trực tuyến, đang có 150.000 lời rao liên quan đến “suất ngoại giao”.

Đó là các dự án căn hộ, biệt thự, hay đất nền. Trong số này có những tin rao mà có tới 50 căn hộ suất ngoại giao ở một dự án khoảng 500 căn hộ.

Một nhân viên môi giới cho hay, thực tế không phải hoàn toàn những căn hộ đang được anh này rao bán đều là suất ngoại giao. Tuy nhiên, sức hút của cụm từ này khiến anh vẫn gắn nó vào mẩu tin.

Từ lâu, trên thị trường địa ốc Việt Nam, việc người ta rao bán sản phẩm dưới danh nghĩa “suất ngoại giao” một cách công khai là điều hết sức bình thường. Vì thế mới có chuyện, doanh nghiệp chỉ cần xin xong đất, chưa hoàn tất thủ tục pháp lý cho dự án thì sản phẩm có khi đã được rao bán dưới danh nghĩa “suất ngoại giao” trên đủ các phương tiện công khai cũng như dưới dạng “tin đồn” truyền miệng trong giới đầu tư.

Chỉ riêng việc chuyển nhượng quyền mua của những “suất ngoại giao”, giá cũng lên tới hàng trăm triệu. Với cách giao dịch đó, có những dự án đến thời điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, đủ điều kiện mở bán thì đã được chuyển nhượng qua nhiều cấp với số tiền chênh được đẩy lên vô tội vạ.

Gần đây, ở một dự án tại Hà Nội, người mua phải trả thêm hơn 30 tỷ đồngtiền chênh để mua được một căn biệt thự, nhà phố. Thực tế dự án đã được chủ đầu tư bán ra thị trường cách đây hàng năm, nhưng dưới dạng “suất ngoại giao” và chỉ một số ít người được biết. Giờ đây, muốn mua nhà, khách hàng chỉ có thể giao dịch qua nhà đầu tư thứ cấp, không phải chủ đầu tư nên khoản chênh dĩ nhiên là chẳng có hóa đơn, chứng từ.

Các giao dịch đầy rủi ro như thế nhưng người ta vẫn lao vào mua bởi họ bảo nhau, chỗ nào càng nhiều giao dịch ngầm thì khả năng tăng giá, sinh lời càng lớn. “Suất ngoại giao” cũng vì thế trở thành từ khóa có sức hút kinh điển, trở thành “đặc sản” của thị trường bất động sản Việt Nam. Những suất mua đặc biệt đó được rao bán công khai nhưng lại giao dịch bằng một cơ chế ngầm mà chỉ những người trong cuộc mới biết giá trị thực.

Thực chất, “suất ngoại giao” chỉ là một trong số vô vàn những biểu hiện cho sự thiếu minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam. Ở nơi đó, người ta tin rằng càng bất minh thì lợi nhuận càng cao.

Thị trường mới chấn động vì một doanh nghiệp phía Nam mạo xưng là chủ đầu tư, công bố bán đất nền và thu tiền đặt chỗ của hàng nghìn khách. Chỉ bằng những lời quảng cáo hoa mỹ của môi giới, với vài tờ rơi được thiết kế, in ấn một cách sơ sài… hàng nghìn người có thể tin vào cơ hội đầu tư, lợi nhuận mà dự án đó mang lại, không cần biết khu đất đó vẫn đang là bãi đất trống hay trang trại nuôi heo. Họ tin rằng, nếu mua dự án ở giai đoạn “lúa non” thì lợi nhuận sẽ cao hơn.

Cũng với cách đó, không biết bao nhiêu nhà đầu tư đã đổ tiền vào những dự án không có thật hoặc vẫn còn nằm trên giấy. Nhiều năm sau, họ không biết tìm chủ đầu tư ở đâu để đòi số tiền đã nộp theo hợp đồng, cũng như hàng trăm triệu tiền chênh đã trả cho môi giới. Không ít chủ đầu tư là doanh nghiệp FDI, khi sự việc vỡ lở thì người đại diện pháp luật đã trốn về nước, chỉ để lại dự án dang dở còn trơ cọc sắt đã hoen gỉ.

Trong một nền kinh tế mà trao đổi hàng hóa được thực hiện bằng những thỏa thuận ngầm từ giá bán, cho đến phương thức giao dịch chắc chắn sẽ luôn tiềm ẩn những rủi ro khiến thị trường trở nên què quặt, khó kiểm soát.

Cách đây 3 năm, vào một buổi chiều, một người phụ nữ hơn 50 tuổi lặn lội hàng trăm cây số đến tòa soạn tìm gặp tôi. Trong dáng vẻ khắc khổ, chị cho biết từng là một trong những người có tiền tỷ trong tay, một gia đình hạnh phúc. Chị gom góp tiền để mua một căn hộ tại dự án được quảng cáo rất hoành tráng ở Hà Nội và sẵn sàng chi tiền chênh tới nửa tỷ đồng để sở hữu một suất ngoại giao, mặc dù khi đó tòa nhà còn chưa làm móng. Cũng vì hút lực của suất ngoại giao nên chị còn rủ một người bạn mua cùng. Chỉ một năm sau, dự án đắp chiếu khi còn chưa xong móng, người bạn đến “bắt đền” nên chị phải vay ngân hàng để mua lại căn hộ của họ. Cũng vì chuyện này vợ chồng chị ly hôn. Đến nay, sau 8 năm, công trình vẫn không thay đổi, nhưng ngày ngày chị vẫn phải lo trả nợ.

Chị chỉ là một trong số hàng trăm người mua nhà tại dự án đó, đã nộp tiền cho chủ đầu tư với tổng cộng hơn 4.000 tỷ đồng, suốt bao năm nay lặn lội khắp nơi để gửi đơn khiếu kiện, đòi nhà, đòi tiền nhưng vụ việc dần cũng chìm vào quên lãng.

Đến bây giờ, đó vẫn không phải câu chuyện ở quá khứ hay của riêng dự án này. Một câu hỏi đặt ra là sau bao nhiêu năm, cơ quan quản lý đã làm gì để minh bạch hóa thị trường, cũng như để người mua nhà có cơ hội tự bảo vệ mình trước khi rót tiền vào bất kỳ dự án bất động sản nào?

Hiện mỗi tháng có trên dưới 10 báo cáo thị trường được công bố nhưng đơn thuần đó là những con số giao dịch, giá bán được khảo sát một chiều. Đến cuối năm ngoái, trên bảng thứ hạng về tính minh bạch trên thị trường bất động sản được một tổ chức nghiên cứu quốc tế công bố, Việt Nam vẫn đứng ở nhóm cuối.

Và gần đây, một lãnh đạo Bộ Xây dựng nói rằng “ngân sách còn khó khăn” để xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu cho thị trường bất động sản.

Có lẽ hiếm có thị trường tỷ đô nào mà sự bất minh được yêu thích và công khai khuyến khích từ người mua đến kẻ bán như thế này.